✅ مسکن و شرایط دوره ی رکود
☑️ بررسی‌ها نشان می‌دهد، اگرچه معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه امسال تحت‌تاثیر اتمام فصل اوج نقل و انتقالات در بازار ملک و همچنین جهش‌های مکرر قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر، قرار داشت و به کمترین میزان مورد انتظار رسید، اما میزان افت ماهانه حجم معاملات مسکن در این ماه به مراتب کمتر از میزان افت ماهانه تعداد معاملات خرید مسکن در شهریورماه بود. شهریورماه امسال، حجم معاملات خرید مسکن در پایتخت در مقایسه با مردادماه ۲۰ درصد افت کرد در حالیکه حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریور ۹ درصد کاهش یافت.با این حال بعد از ریزش ۲۰ درصدی تعداد معاملات خرید مسکن شهر تهران در شهریورماه در مقایسه با ماه قبل از آن، مهرماه امسال برای دومین ماه متوالی حجم معاملات مسکن به کمتر از ۱۰ هزار فقره کاهش یافت و به ۸۱۱۷ فقره رسید
❌ از آنجا که در سالهای رکود معاملات مسکن، حجم خرید آپارتمان در هر ماه به حدود ۷ تا ۸ هزار معامله کاهش می‌یابد بنابراین اگر مبنای تشخیص دوره‌های رکود ورونق بازار مسکن تعداد معاملات انجام شده در هر ماه باشد، می‌توان شرایط فعلی بازار مسکن را رکودی» توصیف کرد. کاهش حجم معاملات خرید مسکن به کمتر از ۱۰ هزار فقره معامله در مهرماه در کنار کاهش شیب رشد ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسی در همین ماه، از دیدگاه کارشناسان به فروکش کردن اثر هیجانات ارزی ماه‌های گذشته در بازار مسکن تعبیر میشود.
اسفند96 زمانیکه بسیاری از سایت ها و رسانه ها و تحلیلگران مسکن در بدنه دولت اذعان می داشتند که مسکن توان گرانتر شدن ندارد و اصلا" قرار نیست گران شود و همه اخبار حبابی بیش نیست ، در این فضا نوشتار کوتاهی درج نمودم با عنوان تاثیر نرخ ارز برقیمت مسکن از حباب تا واقعیت(
http://hsn-eng.blog.ir/1396/12/07/%DB%B9%DB%B6%DB%B1%DB%B2%DB%B0%DB%B7%D8%B3)
و در سال 97 دیدیم که افزایش نرخ ارز تاثیر بسیار زیادی در قیمت مسکن داشت، در حال حاضر با توجه به وضعیت رکود در پیش رو بدلیل افزایش بیش از حد قیمت ها، توان بسیار کم خریداران مصرفی، اتمام سرمایه گذاری توسط خریداران سرمایه ای خرد، و حرکت و جابجایی نقدینگی کلان از بخش مسکن به سایر کالاهای سرمایه ای چون خودرو و بورس و و سایر دلایل موجود، و اصل عرف شده در صنعت ساختمان کشور(یکسال رونق 3 تا 5 سال رکود)، این بخش وارد فاز رکودی عمیقی خواهد شد که تنها و تنها محرک مجدد آن افزایش نرخ دلار خواهد بود که بتناسب آن هزینه ذاتی ساخت بدلیل افزایش قیمت مصالح اساسی وابسته به دلار افزایش خواهد یافت.
سوال این است که سازندگان و سرمایه گذاران چه استراتژی ای را باید در این بخش در پیش بگیرند تا قادر به حفظ ارزش سرمایه خود و حتی جلوگیری از ضرر باشند؟
بخشی از سرمایه گذاران این بخش که بصورت کلان و حرفه ای سالهای سال در این عرصه فعالیت می کنند و در دوران رکود هم همیشه فعال بوده اند خوب می دانند که در دوره رکود پروژه های ساخت خود را محدود کرده و فقط در سه بخش فعال خواهند شد:
1- مسکن های کوچک با درنظر گرفتن توان خرید متناسب هر منطقه.
2- مسکن های لوکس یا فوق لوکس در مناطق اعیان نشین باز هم با در نظر داشتن تناسب واحد های احداثی از نظر امکانات رفاهی و قیاس قیمت در منطقه.
3- ساخت و احداث ویلاهای جنگلی و ساحلی در شمال کشور که همیشه مخاطب خاص خود را داشته و خصوصا" در این بازه زمانی و موقعیت و شرایط جغرافیایی و آب و هوایی کشور، می تواند مورد توجه قرار گیرد (باز هم با رعایت نکات موارد اول و دوم)
بخش دیگری از سرمایه گذاران مصرفی بوده که بعنوان ملک دوم و سوم جهت اجاره استفاده می کنند که اگر صرفا" از جنبه امنیت بسیار بالای این کالای سرمایه ای نخواهیم به آن نگاه کنیم، در دوره رکود صرفه اقتصادی نخواهد داشت.
بخش سوم سازندگان نوپا و یا به اصطلاح آماتور هستند که بهیج عنوان پیشنهاد نمی شود که در دوره رکود وارد این بازار شوند، چرا که ناچارند با سعی و خطا این صنعت را بیاموزند که در دوره رکود با یک اشتباه محاسباتی و تحلیل نابجا در انتخاب محل و نوع ملک و خصوصا" عدم آشنایی با دانش اولیه و حتی سنتی مدیریت ساخت احتمال ضرر در اصل سرمایه را هم ممکن است بدنبال داشته باشد.
به هر روی امیدواریم که ثبات نسبی زودتر به همه جنبه های صنعت و بازار ایران خصوصا" بخش ساختمان بازگردد که چرخ اقتصاد مملکت در سایه ثبات اقتصادی و امنیت است که خواهد چرخید و ثروت نسبی بر اثر چرخش چرخ های صنعت برای مردمان یک جامعه حاصل خواهد شد و دنیای امروز دنیایی است که فرهنگ و دانش و پیشرفت در پس حصول نیاز های اولیه انسان ها تامین میگردد.
به امید رسیدن به جامعه ای مدرن و بافرهنگ
مهندس حامد حسن نژاد
دانش آموخته کارشناسی ارشد مهندسی عمران-مدیریت ساخت دانشگاه علم و صنعت ایران
تابستان 98
توصیف یک سیکل کامل بازار مسکن: رکود ⬅️ گذار به رونق ⬅️ رونق ⬅️ گذار به رکود
با نگاهی به پیشینه بازار مسکن طی سه دهه گذشته می تواند سیکل‌های متوالی بازار مسکن را مشاهده نمود.
هر سیکل کامل (رکود، گذار به رونق، رونق، گذار به رکود) پنج تا هفت سال به درازا کشیده است.
با اغماض فراوان می توان وقایع یک سیکل را اینگونه برشمرد:
• گردش نقدینگی در بازار مسکن، کم است.
• خریدار جدی در بازار کم است.
• معاملات اغلب از نوع جایگزینی هستند (خرید، اغلب با فروش همراه است).
• دو، سه سالی آرامش (ثبات نسبی) بر بازار مسکن حاکم می شود.
• نسبت قیمت به اجاره مسکن به حداقل رسیده است.
• متقاضیان مصرفی مسکن برای ورود به بازار، آماده می‌شوند.
• فروشندگان پول لازم با فروش واحدهای خود از بازار خارج شده‌اند.
• سمت عرضه، فشار سابق را ندارد.
• زمزمه های افزایش قیمت مسکن شنیده می شود.
• خوف متقاضیان از افزایش قیمت مشهود است.
• هزینه ریسک ت صبر متقاضیان مصرفی، افزایش می یابد.
• با توجه به ورود متقاضیان جدید علایم رونق مشاهده می شود.
• سمت عرضه، جذابیتی برای عرضه نمی‌بیند.
• تقاضای سرمایه‌گذاران و سوداگران به سمت بازار سوق پیدا می‌کند.
• تحریک بازار تشدید می شود.
• وزن تقاضا بیشتر از عرضه می شود.
• قیمت‌ها و تعداد معاملات افزایش می یابد.
• سازندگان، بازار را سودآور دیده و سرعت ساخت و ساز را افزایش می دهند.
• تقاضا، به شدت افزایش می‌یابد.
• بازار التهابی می شود و رسانه ها به این موضوع می پردازند.
• جهش قیمت، تقریبا به اندازه جمع مرکب تورم های عمومی چند سال قبل صورت می گیرد.
• عقب افتادگی قیمت مسکن، اصلاح و جبران می شود.
• نسبت قیمت به اجاره مسکن به حداکثر رسیده است.
• سوداگران و سرمایه‌گذاران حرفه ای، شناسایی سود کرده و از بازار خارج می‌شوند.
• فروشندگان در مقابل کاهش قیمت، مقاومت می کنند.
• سمت عرضه، سنگین و سنگینتر می شود.
• قیمت‌ها اندکی کاهش می‌یابند.
• ابهامات و توهمات بازار فرو میریزد و بازار، آماده شروع دوره رکود می شود.
متن برگرفته از کانال جناب اقای بهروز ملکی
دی ۹۸
@bazarmaskan
اسفند96 زمانیکه بسیاری از سایت ها و رسانه ها و تحلیلگران مسکن در بدنه دولت اذعان می داشتند که مسکن توان گرانتر شدن ندارد و اصلا" قرار نیست گران شود و همه اخبار حبابی بیش نیست ، در این فضا نوشتار کوتاهی درج نمودم با عنوان تاثیر نرخ ارز برقیمت مسکن از حباب تا واقعیت(http://hsn-eng.blog.ir/1396/12/07/%DB%B9%DB%B6%DB%B1%DB%B2%DB%B0%DB%B7%D8%B3)
و در سال 97 دیدیم که افزایش نرخ ارز تاثیر بسیار زیادی در قیمت مسکن داشت، در حال حاضر با توجه به وضعیت رکود در پیش رو بدلیل افزایش بیش از حد قیمت ها، توان بسیار کم خریداران مصرفی، اتمام سرمایه گذاری توسط خریداران سرمایه ای خرد، و حرکت و جابجایی نقدینگی کلان از بخش مسکن به سایر کالاهای سرمایه ای چون خودرو و بورس و و سایر دلایل موجود، و اصل عرف شده در صنعت ساختمان کشور(یکسال رونق 3 تا 5 سال رکود)، این بخش وارد فاز رکودی عمیقی خواهد شد که تنها و تنها محرک مجدد آن افزایش نرخ دلار خواهد بود که بتناسب آن هزینه ذاتی ساخت بدلیل افزایش قیمت مصالح اساسی وابسته به دلار افزایش خواهد یافت.
سوال این است که سازندگان و سرمایه گذاران چه استراتژی ای را باید در این بخش در پیش بگیرند تا قادر به حفظ ارزش سرمایه خود و حتی جلوگیری از ضرر باشند؟
بخشی از سرمایه گذاران این بخش که بصورت کلان و حرفه ای سالهای سال در این عرصه فعالیت می کنند و در دوران رکود هم همیشه فعال بوده اند خوب می دانند که در دوره رکود پروژه های ساخت خود را محدود کرده و فقط در سه بخش فعال خواهند شد:
1- مسکن های کوچک با درنظر گرفتن توان خرید متناسب هر منطقه.
2- مسکن های لوکس یا فوق لوکس در مناطق اعیان نشین باز هم با در نظر داشتن تناسب واحد های احداثی از نظر امکانات رفاهی و قیاس قیمت در منطقه.
3- ساخت و احداث ویلاهای جنگلی و ساحلی در شمال کشور که همیشه مخاطب خاص خود را داشته و خصوصا" در این بازه زمانی و موقعیت و شرایط جغرافیایی و آب و هوایی کشور، می تواند مورد توجه قرار گیرد (باز هم با رعایت نکات موارد اول و دوم)
بخش دیگری از سرمایه گذاران مصرفی بوده که بعنوان ملک دوم و سوم جهت اجاره استفاده می کنند که اگر صرفا" از جنبه امنیت بسیار بالای این کالای سرمایه ای نخواهیم به آن نگاه کنیم، در دوره رکود صرفه اقتصادی نخواهد داشت.
بخش سوم سازندگان نوپا و یا به اصطلاح آماتور هستند که بهیج عنوان پیشنهاد نمی شود که در دوره رکود وارد این بازار شوند، چرا که ناچارند با سعی و خطا این صنعت را بیاموزند که در دوره رکود با یک اشتباه محاسباتی و تحلیل نابجا در انتخاب محل و نوع ملک و خصوصا" عدم آشنایی با دانش اولیه و حتی سنتی مدیریت ساخت احتمال ضرر در اصل سرمایه را هم ممکن است بدنبال داشته باشد.
به هر روی امیدواریم که ثبات نسبی زودتر به همه جنبه های صنعت و بازار ایران خصوصا" بخش ساختمان بازگردد که چرخ اقتصاد مملکت در سایه ثبات اقتصادی و امنیت است که خواهد چرخید و ثروت نسبی بر اثر چرخش چرخ های صنعت برای مردمان یک جامعه حاصل خواهد شد و دنیای امروز دنیایی است که فرهنگ و دانش و پیشرفت در پس حصول نیاز های اولیه انسان ها تامین میگردد.
به امید رسیدن به جامعه ای مدرن و بافرهنگ
حامد حسن نژاد
دانش آموخته کارشناسی ارشد مهندسی عمران-مدیریت ساخت دانشگاه علم و صنعت ایران
تابستان 98
درباره این سایت